第472章 赌性(第一更)
孙洪彬在经营策略和管理上由于性格的原因可能有所不足,但正如刘传之对他的评价,他是“一眼能看到底”的人。
在眼光上,华夏的地产商人少有能和孙洪彬相提并论的。
张晨刚刚说出“公寓、住宅”这两个词的同时,孙洪彬就已经反应过来,抚掌长叹:“原来如此。”
和聪明人说话就是省力,张晨拿着茶杯轻啜道:“既然彬哥已经明白了,我也不需要再多说,只要住宅分批开发,不止能盘活整个项目的现金流,同时也能在整个配套综合体完工后,获得超额溢价。”
孙洪彬两眼放光:“只要完成了一个项目,由于除了住宅部分以外,其他的商业部分几乎都是自营,这样,固定资产项下的数字会很庞大,能够获得更多的银行贷款。我们就可以同时开两个,不,玩的好的话,甚至可以开三到四个项目。只要地点能选准,现金流操作得当,完全可以做到两年或者更短的时间完成一个项目。高啊,实在是高。”
孙洪彬陷入沉思:“但这件事最难的地方就是拿地,必须要选好地段,同时要和规划部门建立良好的关系。”
孙洪彬不由得皱起眉头:“这样一来,和zf部门打交道就会更加密切,麻烦也会增加很多。虽然这种项目的总投资很大,至少要两三个亿,对提升当地的GDP有很大好处,但如果处理不好这方面的关系,事情的变数太大。”
张晨看着喃喃自语的孙洪彬,轻轻道:“辐射效应。”
孙洪彬没听清:“什么?”
张晨重复道:“我说辐射效应,你不能只计算直接投资部分的两到三个亿,综合商业体建成后,会对周边产生一系列的辐射效应,形成新的商圈,到那时,对当地经济的提升远不是这两三个亿可以比的。”
孙洪彬浑身一震,没错,这么简单的事情自己怎么就没想到?只要第一个项目能够成功,对当地经济发展的提升效果被证明,甚至都不需要自己主动和地方zf打好关系,无数看红了眼的地方zf都会主动过来招商,到时候客大欺店,谁求谁还真就不一定了。
孙洪彬不由自主的站起身,热切道:“第一个项目你准备选哪块地?”
张晨微笑道:“你同意操盘?”
孙洪彬哈哈笑道:“你让我操盘这种项目,是给顺池一个天大的机会,我要是还拒绝,岂不是太傻了?关键是你想要做哪块地,商业地产,最好还是市中心的中山区,现在新世界和铜锣湾都在中山拿的地建设商业地产,就算以后运营不赚钱,光是地价升值也不会少赚。”
张晨暗赞孙洪彬的眼光,的确,别看未来五到十年周边新开发的新区地价猛涨,甚至追平了市中心的地价,但最终领涨的,仍旧是核心地块,现在如果能拿到市中心的地块,哪怕放着不动,到二十年后,升值赚的钱可能比这二十年运营赚的钱都多。
但针对商业综合体,张晨有自己的考虑,光吃地价升值也不是张晨的风格。
张晨轻轻道:“海西,兰江。”
“兰江?”孙洪彬懵了一下,“海西区有这个地方?”
张晨缓缓道:“兰江是这个地方的古称,现在这一片叫退海地。”
孙洪彬失笑:“退海地?你没开玩笑吧?那是海西最脏乱差的地段了!人口虽然密集,但人均收入很低,大批国企下岗职工都在那边,你是不是开玩笑?而且动迁户越多,拆迁麻烦事越多,拖上一两年都很正常,完全不现实。”
张晨心中暗笑,现在拆迁你还嫌麻烦事多?再过几年你再看,钉子户能折腾死你。
九十年代的拆迁,和十几年后完全不同,要是哪个地方有动迁消息了,整个街区都能敲锣打鼓的庆祝,纵使有一两户钉子户,也不成气候,拆迁难度比后世低得多。
张晨正色道:“彬哥,你说的有一定道理,所以,我想要的是滨城锅炉厂那片地,如果能拿到净地最好,如果拿不到净地,涉及的拆迁户也不多,容易处理。”
孙洪彬仍旧摇头:“不管怎么说,我觉得还是太冒险了,我也知道,滨城现在有消息说要往南扩,但这个东西都没准,最近又有消息说确定的方案是东进,新机场建成后,和目前的空港地区连城一片,我倒是觉得这个消息更加靠谱。”
张晨笑了笑:“彬哥,如果我告诉你,滨城的方案一定是南扩,你怎么想?”
孙洪彬心里咯噔一下,他现在的五个地块都在滨东,难道张晨听说什么内幕了?
孙洪彬试探道:“你听说什么了?”
张晨笑而不语。
无论孙洪彬怎么旁敲侧击,张晨就是不说,只是笑笑,最后逼得张晨没办法,只能道:“彬哥,别的我就不多说了,如果你信我,就跟着我干这一把,锅炉厂这块地没你想象的那么差,它在友谊商场主干道延长线,距离喜来登、涉外区直线距离不到六公里,自然环境优越,我敢保证,不出五年,这里就会成为整个滨城的开发热点。”
孙洪彬沉吟不语,在他想来,张晨能说的如此笃定,必然有了一些内幕消息,而以张晨目前的地位来说,能投提前获得一些内部规划信息,也不足为奇。
怎么抉择?是继续开发已经拿到手的这五个地块,还是跟着张晨赌一把?
孙洪彬前思后想,“兄弟,我回去仔细考虑考虑,这是大事,事关顺池未来的发展路线的大事,必须要考虑清楚。你知道,我在滨东刚刚拿了五个地块,一共三百多亩。我要是跟着你干这个,资金全部抽走,这五块地可就荒在那儿了。”
张晨心中暗道,荒在那?你要是真能把地搁手里放十年,说不定到时候还得给我送锦旗呢。
心中虽然不以为然,但张晨嘴上仍道:“行,确实是大事,不过最好一周内能给我回复,我这个月就要把地产公司的大框架定下来,下个月拿地和勘探设计工作就都要同步开始了。”
孙洪彬摇头叹道:“你还说我喜欢赌,我看你比我赌性大多了。”
2005-2010之间,在全国大量二三线城市,真的是地方zf求d,某三线城市,为求d入驻,土地白给,而且是净地。
就是苦了当时动迁小组。。。。。。
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在眼光上,华夏的地产商人少有能和孙洪彬相提并论的。
张晨刚刚说出“公寓、住宅”这两个词的同时,孙洪彬就已经反应过来,抚掌长叹:“原来如此。”
和聪明人说话就是省力,张晨拿着茶杯轻啜道:“既然彬哥已经明白了,我也不需要再多说,只要住宅分批开发,不止能盘活整个项目的现金流,同时也能在整个配套综合体完工后,获得超额溢价。”
孙洪彬两眼放光:“只要完成了一个项目,由于除了住宅部分以外,其他的商业部分几乎都是自营,这样,固定资产项下的数字会很庞大,能够获得更多的银行贷款。我们就可以同时开两个,不,玩的好的话,甚至可以开三到四个项目。只要地点能选准,现金流操作得当,完全可以做到两年或者更短的时间完成一个项目。高啊,实在是高。”
孙洪彬陷入沉思:“但这件事最难的地方就是拿地,必须要选好地段,同时要和规划部门建立良好的关系。”
孙洪彬不由得皱起眉头:“这样一来,和zf部门打交道就会更加密切,麻烦也会增加很多。虽然这种项目的总投资很大,至少要两三个亿,对提升当地的GDP有很大好处,但如果处理不好这方面的关系,事情的变数太大。”
张晨看着喃喃自语的孙洪彬,轻轻道:“辐射效应。”
孙洪彬没听清:“什么?”
张晨重复道:“我说辐射效应,你不能只计算直接投资部分的两到三个亿,综合商业体建成后,会对周边产生一系列的辐射效应,形成新的商圈,到那时,对当地经济的提升远不是这两三个亿可以比的。”
孙洪彬浑身一震,没错,这么简单的事情自己怎么就没想到?只要第一个项目能够成功,对当地经济发展的提升效果被证明,甚至都不需要自己主动和地方zf打好关系,无数看红了眼的地方zf都会主动过来招商,到时候客大欺店,谁求谁还真就不一定了。
孙洪彬不由自主的站起身,热切道:“第一个项目你准备选哪块地?”
张晨微笑道:“你同意操盘?”
孙洪彬哈哈笑道:“你让我操盘这种项目,是给顺池一个天大的机会,我要是还拒绝,岂不是太傻了?关键是你想要做哪块地,商业地产,最好还是市中心的中山区,现在新世界和铜锣湾都在中山拿的地建设商业地产,就算以后运营不赚钱,光是地价升值也不会少赚。”
张晨暗赞孙洪彬的眼光,的确,别看未来五到十年周边新开发的新区地价猛涨,甚至追平了市中心的地价,但最终领涨的,仍旧是核心地块,现在如果能拿到市中心的地块,哪怕放着不动,到二十年后,升值赚的钱可能比这二十年运营赚的钱都多。
但针对商业综合体,张晨有自己的考虑,光吃地价升值也不是张晨的风格。
张晨轻轻道:“海西,兰江。”
“兰江?”孙洪彬懵了一下,“海西区有这个地方?”
张晨缓缓道:“兰江是这个地方的古称,现在这一片叫退海地。”
孙洪彬失笑:“退海地?你没开玩笑吧?那是海西最脏乱差的地段了!人口虽然密集,但人均收入很低,大批国企下岗职工都在那边,你是不是开玩笑?而且动迁户越多,拆迁麻烦事越多,拖上一两年都很正常,完全不现实。”
张晨心中暗笑,现在拆迁你还嫌麻烦事多?再过几年你再看,钉子户能折腾死你。
九十年代的拆迁,和十几年后完全不同,要是哪个地方有动迁消息了,整个街区都能敲锣打鼓的庆祝,纵使有一两户钉子户,也不成气候,拆迁难度比后世低得多。
张晨正色道:“彬哥,你说的有一定道理,所以,我想要的是滨城锅炉厂那片地,如果能拿到净地最好,如果拿不到净地,涉及的拆迁户也不多,容易处理。”
孙洪彬仍旧摇头:“不管怎么说,我觉得还是太冒险了,我也知道,滨城现在有消息说要往南扩,但这个东西都没准,最近又有消息说确定的方案是东进,新机场建成后,和目前的空港地区连城一片,我倒是觉得这个消息更加靠谱。”
张晨笑了笑:“彬哥,如果我告诉你,滨城的方案一定是南扩,你怎么想?”
孙洪彬心里咯噔一下,他现在的五个地块都在滨东,难道张晨听说什么内幕了?
孙洪彬试探道:“你听说什么了?”
张晨笑而不语。
无论孙洪彬怎么旁敲侧击,张晨就是不说,只是笑笑,最后逼得张晨没办法,只能道:“彬哥,别的我就不多说了,如果你信我,就跟着我干这一把,锅炉厂这块地没你想象的那么差,它在友谊商场主干道延长线,距离喜来登、涉外区直线距离不到六公里,自然环境优越,我敢保证,不出五年,这里就会成为整个滨城的开发热点。”
孙洪彬沉吟不语,在他想来,张晨能说的如此笃定,必然有了一些内幕消息,而以张晨目前的地位来说,能投提前获得一些内部规划信息,也不足为奇。
怎么抉择?是继续开发已经拿到手的这五个地块,还是跟着张晨赌一把?
孙洪彬前思后想,“兄弟,我回去仔细考虑考虑,这是大事,事关顺池未来的发展路线的大事,必须要考虑清楚。你知道,我在滨东刚刚拿了五个地块,一共三百多亩。我要是跟着你干这个,资金全部抽走,这五块地可就荒在那儿了。”
张晨心中暗道,荒在那?你要是真能把地搁手里放十年,说不定到时候还得给我送锦旗呢。
心中虽然不以为然,但张晨嘴上仍道:“行,确实是大事,不过最好一周内能给我回复,我这个月就要把地产公司的大框架定下来,下个月拿地和勘探设计工作就都要同步开始了。”
孙洪彬摇头叹道:“你还说我喜欢赌,我看你比我赌性大多了。”
2005-2010之间,在全国大量二三线城市,真的是地方zf求d,某三线城市,为求d入驻,土地白给,而且是净地。
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